Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Theo quy định mới, tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Tòa án theo quy định pháp luật tố tụng dân sự hoặc bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định pháp luật về trọng tài thương mại.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ và tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, Khoản 6, Điều 236 Luật Đất đai 2024 còn quy định về thẩm quyền của hội đồng trọng tài trong việc thu thập chứng cứ từ các cơ quan chức năng có liên quan, tạo ra một điểm rất quan trọng cho phương thức giải quyết tranh chấp bằng trọng tài.

So với quy định cũ, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thẩm quyền của trọng tài thương mại trong giải quyết các tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, để được giải quyết tại trung tâm trọng tài, các tranh chấp này cần đáp ứng điều kiện phát sinh từ hoạt động thương mại, căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024. 

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 08 năm 2024.

Bản tin này chỉ nhằm mục đích thông tin về những quy định pháp luật mới ban hành, không dùng để tư vấn hay áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Bizlawyer hân hạnh được đồng hành cùng Quý Bạn đọc!

Từ ngày 01/8, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Một trong những quy định mới được nhiều người quan tâm là việc loại bỏ “khung giá đất” trước đó được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, là cơ sở để các tỉnh, thành phố xây dựng và công bố bảng giá đất địa phương. Tuy nhiên, tồn tại hai mức giá đất: giá theo khung Nhà nước dùng để tính thuế và giá đền bù, và giá thị trường thường cao hơn nhiều. Luật Đất đai 2024, theo Nghị quyết 18/NQ-TW 2022, đã bãi bỏ khung giá đất, thay vào đó xây dựng bảng giá đất hàng năm. UBND cấp tỉnh sẽ dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá, quy chuẩn và biến động giá đất thị trường để xây dựng bảng giá đất. Điều này giúp bảng giá đất tiệm cận giá thị trường nhưng cũng tăng áp lực công việc cho địa phương.

Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ “khung giá đất” quy định trong Điều 113 của Luật Đất đai 2013. Theo quy định trước, chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng. Nếu giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm hơn 20% so với khung giá, khung giá sẽ được điều chỉnh.

Cụ thể, theo Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng, là cơ sở để các tỉnh, thành phố xây dựng và công bố bảng giá đất địa phương. Nếu giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm hơn 20% so với khung giá, khung giá sẽ được điều chỉnh. 

Quy định này được Luật Đất đai 2024 thay thế bằng bảng giá đất hàng năm, áp dụng cho các trường hợp:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; Tính tiền thuê đất hàng năm (trừ trường hợp đấu giá); Tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại; Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá; Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm theo khu vực, vị trí và được UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND quyết định và công bố từ ngày 01/01/2026. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh bảng giá đất hàng năm hoặc khi cần thiết.

Luật này cũng quy định 4 phương pháp định giá đất như sau:

So sánh: Dựa trên giá các thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng trên thị trường.

Thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng bình quân chia cho lãi suất tiết kiệm.

Thặng dư: Dựa trên tổng doanh thu ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính.

Hệ số điều chỉnh giá đất: Giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, đúng phương pháp, công khai, minh bạch và đảm bảo tính độc lập trong các khâu xác định, thẩm định và quyết định giá đất.

Bản tin này chỉ nhằm mục đích thông tin về những quy định pháp luật mới ban hành, không dùng để tư vấn hay áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Bizlawyer hân hạnh được đồng hành cùng Quý Bạn đọc!

Vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền và được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn này được xác định từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu và chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn còn đó, và làm căn cứ để được bồi thường.

Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Bản tin này chỉ nhằm mục đích thông tin về những quy định pháp luật mới ban hành, không dùng để tư vấn hay áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Bizlawyer hân hạnh được đồng hành cùng Quý Bạn đọc!

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra những điều kiện khắt khe đối với việc hành nghề môi giới bất động sản, trong đó có việc chấm dứt hoạt động môi giới bất động sản tự do và buộc cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này phải hoạt động cho doanh nghiệp, hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp. 

Phải thành lập doanh nghiệp hành nghề môi giới bất động sản

Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và đáp ứng các điều kiện sau: Có quy chế hoạt động dịch vụ; Có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động; Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản và Phải gửi thông tin doanh nghiệp tới cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để phục vụ việc quản lý trước khi được hoạt động. 

Đôi với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, cần đáp ứng 02 tiêu chí sau, đó là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. 

So với các quy định tại Mục 2 Chương VII Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm hàng loạt quy định liên quan tới điều kiện hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như bãi bỏ quy định cho phép cá nhân hành nghề môi giới bất động sản tự do. 

Quy định này được kỳ vọng sẽ siết chặt việc quản lý đối với “cò đất”, đảm bảo trật tự tại các dự án cũng như đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của những người có nhu cầu mua, thuê mua bất động sản tại các dự án. 

Không được nhận “hoa hồng” môi giới bằng tiền mặt:

Khoản 2, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại ngân hàng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. 

Khoản 1, Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc môi giới bất động sản. 

Như vậy, có thể thấy mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản của người hành nghề môi giới theo Luật mới sẽ phải nhận qua doanh nghiệp và thông qua hình thức chuyển khoản, không được nhận bằng tiền mặt. 

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Bản tin này chỉ nhằm mục đích thông tin về những quy định pháp luật mới ban hành, không dùng để tư vấn hay áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Bizlawyer hân hạnh được đồng hành cùng Quý Bạn đọc!

Hạn mức đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. 

Hiện nay, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không quy định cụ thể về hạn mức đặt cọc mà cho phép các bên tự quyết định dựa trên sự thỏa thuận. Do đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra hạn mức 5% là quy định mới được nhiều người kỳ vọng sẽ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, hạn chế những rủi ro pháp lý nhất định từ việc đặt cọc trước như trì hoãn thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư. 

Quy định mới về lộ trình thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai

Một điểm mới được kỳ vọng sẽ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là sự thay đổi về lộ trình thanh toán đối với việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hạn mức thanh toán lần đầu đối với việc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai là 30%, bao gồm cả tiền đặt cọc. 

Đối với những lần thanh toán tiếp theo, việc thanh toán phải phù hợp với tiến độ xây dựng tới khi bàn giao sản phẩm và phải đảm bảo tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận của hợp đồng. 

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc thanh toán trước khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được điều chỉnh, giảm từ mức 70% xuống còn 50% giá trị hợp đồng. 

Quy định mới này được kỳ vọng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người thuê mua, tránh những rủi ro về tài chính và pháp lý trong việc đặt cọc và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Bản tin này chỉ nhằm mục đích thông tin về những quy định pháp luật mới ban hành, không dùng để tư vấn hay áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Bizlawyer hân hạnh được đồng hành cùng Quý Bạn đọc!