Quyền của người lao động được coi là một trong những quyền cơ bản nhất trong phạm trù quyền con người mà các quốc gia trong đó có Việt Nam đã ghi nhận trong các văn bản pháp lý quốc tế nói chung và trong hệ thống pháp luật của từng nước nói riêng. Trong bối cảnh toàn cầu hóa, vấn đề bảo đảm quyền lợi của người lao động ngày càng được coi trọng trên cơ sở coi người lao động là trực tiếp làm ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ trong thương mại quốc tế nên họ phải là người được hưởng lợi, được chia sẻ thành quả của quá trình này, họ phải được bảo đảm các quyền, lợi ích và các điều kiện lao động cơ bản.
Về cơ bản, pháp luật Việt Nam đã phù hợp với quy định của nhiều Điều ước quốc tế về quyền của người lao động. Các bản Hiến pháp của Việt Nam từ trước tới nay, Bộ luật Lao động cùng các văn bản hướng dẫn thi hành và các văn bản pháp luật liên quan đều ghi nhận, bảo đảm, bảo vệ quyền làm việc, tự do lựa chọn việc làm và các quyền cơ bản khác của người lao động, chẳng hạn như: Điều 5 Bộ luật Lao động 2012 quy định rằng: “Làm việc, tự do lựa chọn việc làm, nghề nghiệp, học nghề, nâng cao trình độ nghề nghiệp và không bị phân biệt đối xử”. Cũng theo quy định của pháp luật thì người lao động là người đủ 15 tuổi trở lên có khả năng lao động. Thời gian làm việc của người lao động không quá 8 giờ trong một ngày, 48 giờ trong một tuần. Tuy nhiên, người lao động và người sử dụng lao động có thể thỏa thuận làm thêm giờ nhưng không được quá 4 giờ trong một ngày và 200 giờ làm việc trong một năm. Để đảm bảo quyền của người lao động cũng như quyền của người sử dụng lao động, pháp luật cũng có các quy định về điều kiện lao động, chế độ tiền lương… Người lao động được trả lương theo thỏa thuận được ghi trong Hợp đồng lao động, mức lương mà người lao động được hưởng không thấp hơn mức lương tối thiểu do Chính phủ quy định trong từng thời điểm cụ thể. Ngoài ra, người lao động và người sử dụng lao động có thể thỏa thuận làm thêm giờ và lương của thời gian làm thêm giờ ít nhất bằng 150% của giờ làm việc trong ngày bình thường. Người sử dụng lao động có nghĩa vụ trang bị đầy đủ phương tiện bảo hộ lao động, bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh lao động và cải thiện điều kiện lao động cho người lao động.
Bộ luật Hình sự năm 2015 cũng có quy định xử lý nhiều hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực lao động, chẳng hạn như tội sa thải người lao động trái pháp luật (Điều 162); Tội xâm phạm quyền bình đẳng giới ở nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực lao động (Điều 165); Tội trốn đóng bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp cho người lao động (Điều 216); Tội vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động, về an toàn ở những nơi đông người (Điều 295); Tội cưỡng bức lao động (Điều 297)… Những quy định này góp phần tăng cường, bảo đảm tốt hơn quyền của người lao động tại Việt Nam, phù hợp với các tiêu chuẩn của pháp luật quốc tế về quyền của người lao động.
Đối với những nội dung liên quan đến xóa bỏ lao động cưỡng bức, lao động trẻ em, xóa bỏ phân biệt đối xử trong lao động, Việt Nam đã và đang triển khai một số chương trình hành động quốc gia để thực thi các tiêu chuẩn trên trong thực tiễn. Để tương thích với các tiêu chuẩn của ILO cũng như để bảo đảm tốt hơn các quyền cơ bản của người lao động, Việt Nam khẳng định sẽ tiếp tục hoàn thiện luật pháp và các cơ chế liên quan như: áp dụng chế tài hình sự đối với hành vi sử dụng lao động cưỡng bức hoặc lao động bắt buộc; cấm phân biệt đối xử về mọi khía cạnh của việc làm và nghề nghiệp; bảo đảm quyền tiếp cận việc làm bình đẳng của phụ nữ, bãi bỏ quy định cấm phụ nữ tham gia vào một số ngành nghề, công việc cụ thể…
Tôn chỉ, mục đích hoạt động của tổ chức của người lao động phải bảo đảm theo đúng các tiêu chuẩn của pháp luật quốc tế là để đại diện, bảo vệ cho các quyền và lợi ích của người lao động tại doanh nghiệp mà họ làm việc thông qua các hình thức tương tác được quy định trong pháp luật bao gồm đối thoại, thương lượng tập thể, đình công và các hành động tập thể khác trong quan hệ lao động. Các tổ chức của người lao động không được phép tiến hành bất cứ hoạt động nào có khả năng xâm hại đến an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội cũng như không được tham gia bất cứ hoạt động nào ngoài tôn chỉ mục đích đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ ngày Bộ luật Lao động (BLLĐ) có hiệu lực đến nay (01/01/1995), một môi trường pháp lý mới về lao động đã được thiết lập. Hệ thống các văn bản pháp luật lao động ngày càng được bổ sung, hoàn thiện đã góp phần quan trọng vào việc định hướng chính sách, hướng dẫn hành động và từng bước thiết lập kỷ cương trên thị trường lao động cũng như trong hoạt động quản lý nhân lực, đồng thời là những căn cứ pháp lý chủ yếu để áp dụng giải quyết các tranh chấp lao động, những phát sinh trong quá trình lao động…
Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển hệ thống pháp luật về lao động, có thể thấy rằng, BLLĐ cũng như nhiều bộ luật khác là sản phẩm của quan niệm truyền thống coi pháp điển hóa là một hoạt động lập pháp với kết quả cuối cùng là một VBQPPL mới được ban hành có mức độ tổng hợp, khái quát cao thường được gọi là các Bộ luật. Đây đã từng trở thành một xu hướng ở nước ta trong thập niên cuối của thế kỷ trước. Việc pháp điển nhiều quy phạm riêng lẻ, lộn xộn trong nhiều văn bản quy phạm có giá trị pháp lý thấp vào một đạo luật của Quốc hội, đặc biệt lại là một Bộ luật với những phần, chương, mục đồ sộ nhằm mục đích xây dựng được một hệ thống pháp luật thống nhất, khoa học và ổn định. Về phương án lựa chọn ban hành bộ luật hay đạo luật chuyên ngành, qua nghiên cứu thấy rằng, chúng ta không thể phủ nhận giá trị lớn mà BLLĐ đem lại trong việc tạo ra một hệ thống các khái niệm, thuật ngữ, những nguyên tắc chung trong QHLĐ mang tính thống nhất, ổn định và là tiêu chuẩn cho tất cả các đạo luật chuyên ngành về QHLĐ. Đồng thời, cũng thấy rõ việc ban hành các luật chuyên ngành về từng lĩnh vực của QHLĐ lại đáp ứng được yêu cầu về tính chuyên sâu, điều chỉnh cụ thể, chi tiết, tránh tình trạng luật khung, luật ống, tốn kém thời gian cho việc xây dựng, dự thảo như Bộ luật đồ sộ. Nghĩa là dù tồn tại dưới hình thức Bộ luật hay luật, thì những VBQPPL này đều có giá trị nhất định đối với việc điều chỉnh các quan hệ xã hội về lao động.
Hiện nay, việc tiếp tục kết hợp Bộ luật tổng hợp với các đạo luật chuyên ngành đang là cần thiết. Bởi lẽ, với vai trò là một Bộ luật chung, BLLĐ sẽ thiết lập và duy trì một hệ thống khái niệm, thuật ngữ, những nguyên tắc chung đặt nền móng cho việc xây dựng các đạo luật chuyên ngành trong trường hợp cần thiết. Các đạo luật chuyên ngành được xây dựng đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà nước, quản lý xã hội trên cơ sở những giá trị chung nhất mà BLLĐ đã khẳng định, nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật về lao động, đồng thời mỗi đạo luật chuyên ngành cũng có thể được xây dựng ngắn gọn, cô đọng, cụ thể, chi tiết hơn mà không phải nhắc lại, dẫn chiếu lại những nội dung đã được quy định trong BLLĐ. Để rút ngắn quá trình xây dựng văn bản luật, có thể xem xét áp dụng phương pháp một luật sửa nhiều luật đối với những nội dung có liên quan chặt chẽ đến nhau thuộc các văn bản luật khác nhau mà việc sửa đổi nội dung này sẽ dẫn đến thay đổi nội dung tương ứng ở văn bản khác. Vì vậy, chúng tôi tán thành với quan điểm trước mắt cần sửa đổi cơ bản BLLĐ hiện hành nhằm điều chỉnh các nội dung chung pháp luật về lao động và QHLĐ, đồng thời nghiên cứu xem xét khả năng ban hành một số đạo luật chuyên ngành để quy định chuyên sâu một số vấn đề như tiền lương, việc làm, vệ sinh, an toàn lao động… Tuy nhiên, việc ban hành các văn bản này phải phù hợp với xu thế chung là cần phải quy định chi tiết, cụ thể tối đa; giảm dần việc ban hành thông tư, nghị định.
Về dài hạn, cần nghiên cứu xây dựng mô hình Bộ pháp điển về từng lĩnh vực như đã được xác định tại Luật Ban hành VBQPPL năm 2015. Khác với quan niệm truyền thống coi pháp điển hóa là một hoạt động lập pháp với kết quả cuối cùng là một VBQPPL mới được ban hành có mức độ tổng hợp, khái quát cao thường được gọi là các Bộ luật, luật như đã nêu ở trên, Luật Ban hành VBQPPL năm 2015 đã đặt nền móng cho một quan niệm pháp điển hóa tiếp cận hoàn toàn dưới góc độ kỹ thuật, coi pháp điển hóa không phải là việc xây dựng những bộ luật lớn mà chính là việc thu thập, tổ chức, công bố, cập nhật liên tục toàn bộ các QPPL đang có hiệu lực thi hành trong một Bộ pháp điển được sắp xếp theo chủ đề. Trên cơ sở đó, các cơ quan có trách nhiệm ở nước ta đã tiến hành thí điểm Bộ pháp điển về tổ chức, hoạt động của Quốc hội và Bộ pháp điển về quyền sở hữu trí tuệ. Theo một số chuyên gia, phương pháp tiếp cận pháp điển hóa dưới góc độ kỹ thuật sẽ giúp giải quyết một số vấn đề như: Ít tốn kém cả về thời gian, công sức và tiền của so với việc xây dựng các bộ luật lớn; Có tính khả thi so với mặt bằng trình độ làm luật chung ở thời điểm hiện nay vì ít đòi hỏi sự can thiệp, chỉ đạo của các cơ quan làm chính sách; Bảo đảm tính linh hoạt, dễ cập nhập và nhanh chóng thích nghi, phù hợp với điều kiện hạ tầng xã hội vẫn đang biến chuyển liên tục như hiện nay.
Thị trường địa ốc đón nhận làn gió mới nhờ những tiến bộ của Luật Nhà ở 2014 về việc mở rộng hành lang pháp lý cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, cho đến nay, vẫn còn những “bức tường thành” ngăn làn gió ấy lan tỏa ra mọi ngõ ngách của thị trường.
Luật Nhà ở 2014 đã mở rộng cho người nước ngoài, Việt kiều không những được sở hữu căn hộ chung cư, mà còn có thể là nhà ở riêng lẻ thay vì trước đây, họ chỉ có thể mua chung cư. Đây là bước chuyển quan trọng để thu hút nguồn vốn ngoại cho thị trường bất động sản. Quy định này còn giải quyết các bài toán về kinh tế – xã hội khi người nước ngoài, kiều bào có cơ hội kinh doanh, đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Nếu người nước ngoài ở Indonesia phải có thị thực và giấy phép làm việc tại Indonesia mới được sở hữu hợp pháp nhà ở thì pháp luật Việt Nam dễ dàng hơn về điều kiện sở hữu nhà ở. Theo đó, chỉ cần nhập cảnh hợp pháp là cá nhân đã có thể mua nhà ở.
Hơn nữa, người nước ngoài có thể chuyển nhượng, bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở của mình. Người nước ngoài, Việt kiều cũng không cần phải sinh sống tối thiểu ở Việt Nam một khoảng thời gian nhất định mới có quyền mua nhà. Luật Nhà ở 2014 không chỉ mở rộng về đối tượng, loại nhà ở được phép sở hữu, mà còn mở rộng cả về các quyền của chủ sở hữu.
Tuy nhiên, người nước ngoài bị giới hạn về số lượng nhà được phép sở hữu, thời gian sở hữu nhà và không được mua nhà ở các khu vực quốc phòng – an ninh. Nhưng nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Một số “Nút thắt” cần gỡ
Vấn đề thứ nhất là một số quy định chưa rõ ràng và cụ thể về điều kiện như quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ để ở của một tòa nhà chung cư. Cụ thể, nếu là nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, tại một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ và không vượt quá 250 căn nhà. Nếu không thuộc đối tượng được phép thừa kế nhà ở tại Việt Nam hoặc sở hữu vượt quá giới hạn trên thì người nước ngoài chỉ được phép nhận giá trị căn nhà.
Vấn đề là tại thời điểm giao dịch, người nước ngoài, Việt kiều không dễ để biết được số lượng căn hộ có thể mua trong khu vực dự án, hay xác minh tính chính xác của thông tin này từ phía chủ đầu tư do các chủ đầu tư luôn cố gắng chạy đua, chào mời để bảo đảm doanh số. Đó là chưa kể có chủ đầu tư còn giấu thông tin, không đáp ứng các điều kiện luật định. Do rào cản ngôn ngữ và thiếu am hiểu luật pháp nên người mua nhà không có đủ công cụ để thẩm định pháp lý.
Hơn nữa, không đơn giản để xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương. Các địa phương chưa có căn cứ xác định cụ thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014. Đây cũng là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà, nhất là Việt kiều, người nước ngoài đang rất lưỡng lự tiến hành giao dịch ở một số khu vực. Về vấn đề trên, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn đề nghị Bộ Công an, Bộ Quốc phòng sớm ban hành văn bản hướng dẫn thực thi chi tiết cho người mua nhà.
Vấn đề thứ ba là các thủ tục xác minh nguồn gốc, nhân thân Việt kiều để được hưởng các quyền và nghĩa vụ như người Việt Nam khi muốn mua nhà tại Việt Nam.
Việc chứng nhận nguồn gốc người Việt do 3 cơ quan phối hợp thực hiện là: Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài và Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho người Việt Nam ở nước ngoài.
Thực tế, nhiều người không thể thu thập đủ các hồ sơ, thủ tục theo quy định để đáp ứng các điều kiện này do các nguyên nhân chủ quan và khách quan của lịch sử. Để tạo thuận lợi và đáp ứng các nhu cầu chính đáng của nhóm đối tượng Việt kiều này, các cơ quan chức năng liên quan cần có hướng dẫn chi tiết, mở rộng hơn.
Việc chứng minh nguồn “tiền sạch” như thế nào cũng là vấn đề cơ quan chức năng cần hướng dẫn cụ thể, chứ không thể để trống như hiện tại. Về vấn đề này, pháp luật và chính sách cần có cơ chế thuận lợi về hoạt động chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam.
Người nước ngoài khi mua nhà ở Việt Nam cũng có nhu cầu vay vốn, tiếp cận tín dụng bằng thế chấp một cách dễ dàng từ tài sản sở hữu đó. Do tính đặc thù của hoạt động ngân hàng và Bất động sản ở thị trường Việt Nam, một số ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho người nước ngoài vay vốn mua nhà nhưng vẫn còn tâm lý e ngại. Chính phủ cũng nên mở rộng cơ chế để người nước ngoài có thể vay thế chấp để mua nhà ở, nhưng vẫn cần cân nhắc các điều kiện để đảm bảo khả năng tài chính tại Việt Nam.
Vấn đề thứ tư là việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan. Vẫn còn các quy định chưa cụ thể, rõ ràng dù Chính phủ và các cơ quan nhà nước đã có nhiều cố gắng trong công cuộc cải cách hành chính, cải thiện chất lượng dịch vụ công. Khi nào người nước ngoài, Việt kiều có thể tự mình tiếp cận thông tin, thủ tục một cách minh bạch, dễ dàng thì khi đó nhu cầu mới được đáp ứng trọn vẹn.
Hướng giải quyết ở đâu?
Hướng giải quyết đầu tiên phải là cơ chế phối hợp thực thi thống nhất. Các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, cũng như từ những người mua nhà là Việt kiều, người nước ngoài cần phải có sự phối hợp. Với các bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện chính sách, sự phản hồi 2 chiều đối sẽ giúp các cơ quan nhà nước hiểu rõ và nhìn ra các quy định cần sửa đổi cho phù hợp.
Ngoài ra, các cơ quan chức năng cần tăng cường chính sách bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là người nước ngoài, Việt kiều như với công dân Việt Nam, đồng thời cần có những biện pháp hướng dẫn những điểm chưa rõ ràng trong các văn bản liên quan. Chẳng hạn, các Bộ liên quan cần ban hành thông tư liên tịch xác định rõ các khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng, công bố thông tin, số lượng các căn hộ có thể được sở hữu… hướng dẫn thực thi Luật Nhà ở về vấn đề này. Theo đó, người mua nhà, nhất là Việt kiều, người nước ngoài có thể dễ dàng tìm hiểu và nắm được tại thời điểm quyết định giao dịch.
Cần thực hiện các cải cách thủ tục hành chính một cách nghiêm túc, triệt để. Đồng thời, tăng cường giám sát, kiểm tra các hoạt động của các cán bộ, cơ quan nhà nước. Hiện nay, nạn nhũng nhiễu, ngâm hồ sơ tại các cơ quan chức năng đã được giảm đáng kể nhờ thực hiện các thủ tục hành chính qua mạng. Trong tương lai, cần đẩy mạnh hơn các cải cách góp phần minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính.
Kết lại vấn đề này, đã có những chuyển biến trong hành lang pháp lý cho người nước ngoài, Việt kiều. Ở góc nhìn tích cực, cơ chế không chỉ tạo điều kiện cho người nước ngoài, Việt kiều mà còn là cả các doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào phân khúc khách hàng này. Để thiết lập cơ chế rõ ràng để thị trường phát triển, hướng tới sự đảm bảo về cam kết với quyền sở hữu cho họ, Chính phủ cần có những bước tiến mạnh mẽ hơn. Cụ thể là cần tiến tới ban hành một Nghị định riêng hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014 cho việc sở hữu, kinh doanh nhà của người nước ngoài và Việt kiều trong thời gian tới.
(Theo Đầu tư chứng khoán Online)
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó đã có nhiều sửa đổi, và bổ sung những vấn đề mới đáng lưu ý và phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong thời gian gần đây. Đặc biệt, Luật đã sửa đổi và bổ sung những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đây là một vấn đề khá mới và nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Thứ nhất, bất động sản hình thành trong tương lai được bổ sung vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Đây là một trong những điểm mới quan trong của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể Điều 5 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức cá nhân là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.”
Thứ hai, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể điều kiện là : Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo dự án.
Trường hợp đối với bất động sản hình thành trong tương lai là chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ ba, phải thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Có thể nói đây là một trong những điểm mới nổi bật về vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nội dung về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán, cho thuê mua thì phải được sự bảo lãnh của ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng; danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh sẽ do ngân hàng Nhà nước công bố.
Giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư phải thực hiện thành lập hợp đồng bảo lãnh, và chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Thời hạn của hợp đồng bảo lãnh là khi nhà ở được giao cho bên mua, bên thuê mua; Trường hợp chủ đầu tư không giao đúng nhà ở theo tiến độ cam kết, bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà và hợp đồng bảo lãnh.
Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định tương đối chi tiết về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể :
Bên mua, thuê mua thực hiện thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; việc thanh toán những lần tiếp theo phải phù hợp vào tiến độ xây dựng song không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng; trường hợp bên bán , bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có nhều quy định mới và tích cực về vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đây là một vấn đề khá mới và khá “nóng” đối trong hoạt động kinh doanh bất động sản trong những năm gần đây.
(Sưu tầm)
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường cùng với hành lang pháp lý rộng mở, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển thuận lợi, tuy nhiên sự phát triển của doanh nghiệp vẫn nằm trong khuôn khổ pháp lý chịu sự quản lý của Nhà nước và sự tác động của nhiều yếu tố trong quá trình hoạt động. Một số vấn đề mà doanh nghiệp quan tâm hiện nay trong quá trình hoạt động của mình có thể nói đến là:
* Lựa chọn mô hình công ty phù hợp với định hướng, mục tiêu và tình hình thực tế.
Việc lựa chọn mô hình công ty là một việc quan trọng vì điều này thể hiện sự định hướng của người thành lập doanh nghiệp cũng như căn cứ vào tình hình thực tế của họ khi quyết định đầu tư kinh doanh. Khi lựa chọn mô hình doanh nghiệp chính là một trong những yếu tố cơ bản về xác lập quy chế pháp lý đặc thù của mô hình doanh nghiệp đó. Trong đó có các vấn đề pháp lý cơ bản, quan trọng cần lưu ý gồm: các chế độ trách nhiệm quản lý tài sản, vốn, cơ cấu bộ máy tổ chức, phân chia lợi ích trong công ty.
Điều này có thể thấy rõ như sau: Chẳng hạn, ban đầu lúc thành lập doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp thường quan tâm nhiều đến vấn đề huy động vốn, dễ dàng tham gia đấu thầu và vấn đề lợi nhuận nên hay nhận định mô hình công ty cổ phần là phù hợp. Nhưng thực tế, với tình hình thực tế lúc ban đầu đối với một doanh nghiệp, mô hình này có nhiều hạn chế so với công ty trách nhiệm hữu hạn. Bởi lẽ trong công ty cổ phần, sau ba năm thành lập, sự chuyển nhượng cổ phần diễn ra dễ dàng, việc quản lý và điều hành công ty cổ phần lại rất phức tạp do số lượng các cổ đông có thể rất lớn, có nhiều người không hề quen biết nhau và thậm chí có thể có sự phân hóa thành các nhóm cổ động đối kháng nhau về lợi ích. Việc thành lập và quản lý công ty cổ phần cũng phức tạp hơn các loại hình công ty khác do bị ràng buộc chặt chẽ bởi các quy định của pháp luật, đặc biệt về chế độ tài chính, kế toán doanh nghiệp. Còn với mô hình trách nhiệm hữu hạn, Doanh nghiệp sẽ ổn định và có thể thay đổi loại hình kinh doanh phù hợp khi công ty đã phát triển.
* Thống nhất các thỏa thuận khi thành lâp doanh nghiệp và việc giải quyết các xung đột giữa các thành viên, cổ đông góp vốn trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.
Sự đổi mới của pháp luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp thành lập và đi vào hoạt động tuy nhiên chính vì sự thuận lợi, đơn giản về mặt thủ tục đó, một số bộ phận vẫn coi việc thành lập công ty chỉ là các thỏa thuận với nhau, cùng đưa ra các ý tưởng và điều kiện kinh doanh với nhau như việc tự do thỏa thuận làm ăn nhỏ lẻ thông thường. Các thỏa thuận của các thành viên lúc này là thỏa thuận dân sự và thường sơ sài nên khi xảy ra các xung đột liên quan đến việc góp vốn, sử dụng vốn, quyền sở hữu tài sản, phân chia lợi ích… sẽ không có cơ sở để giải quyết.
Dưới góc độ pháp lý đã thành lập công ty, tức là đã trở thành tổ chức kinh tế, tham gia vào quan hệ pháp luật kinh tế, chịu sự điều chỉnh và phải tuân theo đúng pháp luật trong quá trình hoạt động. Vì vậy, các thành viên, các cổ đông góp vốn sẽ phải tìm hiểu về các điều khoản hợp tác, phương pháp hợp tác kinh doanh, nắm bắt được các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật như vậy mới có thể giải quyết khi công ty có sự cố.
Khi doanh nghiệp đi vào hoạt động và bắt đầu mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, nếu không có sự thống nhất, chặt chẽ trong việc quản lý doanh nghiệp sẽ xuất hiện các tranh chấp, xung đột giữa các thành viên, cổ đông góp vốn. Vì vậy để tránh tình trạng này xảy ra, các thành viên, cổ đông sáng lập cần có những thỏa thuận rõ ràng ngay khi thành lập doanh nghiệp và đưa vào điều lệ công ty, các nghị quyết hay biên bản thỏa thuận để đảm bảo môi trường hợp tác kinh doanh lành mạnh của doanh nghiệp.
* Chuẩn bị các điều kiện đủ để doanh nghiệp phát triển.
Giai đoạn thành lập doanh nghiệp và kiến tạo các giá trị vật chất cơ bản ban đầu chính là việc chuẩn bị các điều kiện cần để doanh nghiệp ra đời. Ở thời điểm ban đầu này, các doanh nghiệp vừa đi vào hoạt động nên quan tâm hàng đầu đến yếu tố lợi nhuận mà quên mất những điều kiện đủ về mặt pháp lý và liên quan để phục vụ quá trình hoạt động của doanh nghiệp một cách thuận lợi. Chỉ đến khi xuất hiện đối tác, khách hàng có điều kiện yêu cầu thì lúc này doanh nghiệp mới gấp rút thực hiện để tìm cách đáp ứng, giải quyết. Nhiều khi gặp những trường hợp doanh nghiệp rơi vào khó khăn khi giải quyết nhanh, tốn kém về chi phí và từ đó có thể mất đi những cơ hội làm ăn lớn vì không đáp ứng được hoặc đáp ứng chậm yêu cầu của khách hàng.
Chính vì lẽ đó, việc chuẩn bị các giấy tờ pháp lý có liên quan là điều kiện cần thiết, vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp khi bắt đầu đi vào hoạt động. Trong kinh doanh, cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến ngành nghề, vốn, đáp ứng một hoặc nhiều điều kiện kinh doanh. Đối với một số lĩnh vực kinh doanh, các giấy phép chuyên ngành phải có sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là điều kiện bắt buộc để hoạt động.
* Tranh chấp hợp đồng kinh tế.
Khi ký kết hợp đồng kinh tế với đối tác, phần lớn các doanh nghiệp thường chú ý đến các điều khoản về thương mại như: giá cả, phương thức, lộ trình thanh toán, hàng hóa… mà không quan tâm nhiều đến các điều khoản pháp lý như các cam kết, quyền và nghĩa vụ của các bên, biện pháp chế tài, phương án xử lý khi có vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Điều này dẫn đến việc khi xảy ra tranh chấp, các doanh nghiệp thường bị thiệt hại. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần có bộ phận phụ trách pháp chế, soạn thảo các bản hợp đồng với các điều khoản chặt chẽ để sử dụng trong đàm phán, ký kết với đối tác nhằm nắm thế chủ động trong giao dịch, tránh được các thiệt hại khi giao kết hợp đồng vơi khách hàng và đối tác.
* Doanh nghiệp phải thực hiện các quy định về thuế, kế toán doanh nghiệp.
Một doanh nghiệp sau khi thành lập sẽ phát sinh nghĩa vụ thuế đối với doanh nghiệp đó và nghĩa vụ này được quy định theo luật quản lý thuế và các văn bản pháp luật thuế có liên quan. Nghĩa vụ về thuế phải thực hiện đúng quy định một cách chính xác, đầy đủ và đúng thời hạn. Từ thời điểm thành lập doanh nghiệp, cần chú ý kê khai thuế ban đầu, xem xét việc kê khai và đóng các loại thuế tùy theo hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Có ba loại thuế cơ bản đối với doanh nghiệp là: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, ngoài ra trong quá trình hoạt động, kinh doanh doanh nghiệp phát sinh tùy từng lĩnh vực hoạt động, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp thì còn có các loại thuế khác như: tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường, thuế xuất – nhập khẩu… Việc không nộp, chậm nộp, kê khai thuế không đúng là những rắc rối dẫn đến vướng mắc và thiệt hại cho doanh nghiệp nếu không biết cách xử lý hoặc xử lý muộn.
* Huy động vốn đầu tư.
Một trong những cách nhanh nhất để phát triển nguồn lực là tiếp nhận nguồn vốn đầu tư từ các tổ chức, cá nhân thông qua phương thức huy động. Các nhà đầu tư tự do và các quỹ đầu tư thường quan tâm đến tiềm năng của dự án, tính cam kết của đội ngũ và các yếu tố cấu thành sự thành công của dự án. Tuy nhiên, vấn đề hồ sơ pháp lý và việc tuân thủ các quy định pháp luật cũng là điều cần lưu tâm nếu muốn các giao dịch thành công. Doanh nghiệp nên phân bổ nguồn lực để tìm hiểu pháp luật và nắm bắt các thay đổi của luật pháp trong kinh doanh để tránh những rủi ro pháp lý tiềm ẩn có thể xảy ra và gây hậu quả nghiêm trọng cho doanh nghiệp.
* Vấn đề quyền sở hữu trí tuệ.
Một vấn đề nữa đó là, khi mọi hoạt động của doanh nghiệp đã đi vào thuận lợi. Các ý tưởng về sản phẩm, dịch vụ độc đáo và khác biệt sẽ tiếp cận thị trường nhanh chóng và việc bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ cho các sản phẩm, dịch vụ đó cần bắt đầu ngay khi triển khai dự án hoặc ngay sau khi doanh nghiệp được thành lập. Trên thị trường có nhiều trường hợp hành hóa của công ty này bị làm giả bởi công ty khác bằng cách sử dụng nhãn hiệu hàng hóa, kiểu dáng công nghiệp của sản phẩm gây thiệt hại và ảnh hưởng đến uy tín và kinh doanh của doanh nghiệp. Chính vì vậy doanh nghiệp nên chú trọng việc đăng ký bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ vì điều này không chỉ đảm bảo cho doanh nghiệp độc quyền sử dụng tài sản của mình mà còn là cơ sở để thực hiện việc khiếu nại, khiếu kiện khi cần thiết nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho doanh nghiệp.
Trên đây là một số các vấn đề cơ bản liên quan đến quá trình thành lập và đi vào hoạt động của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần nắm được để thuận lợi phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.Nắm được những vấn đề cơ bản này sẽ góp một phần giúp giành được thế chủ động cũng như tránh được các rủi ro thường gặp trong quá trình kinh doanh./.
Các doanh nghiệp mới thành lập thường loay hoay trước các quy định về thuế và ưu đãi thuế. Bên cạnh nghĩa vụ thực hiện các loại thuế cơ bản như: thuế môn bài, thuế thu nhập thì thuế giá trị gia tăng cũng là một loại thế rất cơ bản và quen thuộc đối với doanh nghiệp.
Theo quy định mới nhất của pháp luật về thuế giá trị gia tăng, các đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng theo luật thuế Giá trị gia tăng và Thông tư 219/2013/TT-BTC, được cập nhật, sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 26/2015/TT-BTC và Thông tư 130/2016/TT – BTC gồm các lĩnh vực kinh doanh, sản xuất sau:
Qua phần trình bày trên đây, có thể thấy doanh nghiệp được ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở rất nhiều lĩnh vực. Việc nắm được các quy định về thuế giá trị gia tăng nói chung, các ưu đãi về thuế nói riêng doanh nghiệp sẽ biết rõ hơn về chính sách của Nhà nước khuyến khích doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực nào và thuộc diện không chịu thuế giá trị gia tăng để có định hướng chiến lược trong sản xuất kinh doanh và mang lại lợi ích lớn cho nền kinh tế đất nước./.