Từ ngày 01/8, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Một trong những quy định mới được nhiều người quan tâm là việc loại bỏ “khung giá đất” trước đó được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, là cơ sở để các tỉnh, thành phố xây dựng và công bố bảng giá đất địa phương. Tuy nhiên, tồn tại hai mức giá đất: giá theo khung Nhà nước dùng để tính thuế và giá đền bù, và giá thị trường thường cao hơn nhiều. Luật Đất đai 2024, theo Nghị quyết 18/NQ-TW 2022, đã bãi bỏ khung giá đất, thay vào đó xây dựng bảng giá đất hàng năm. UBND cấp tỉnh sẽ dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá, quy chuẩn và biến động giá đất thị trường để xây dựng bảng giá đất. Điều này giúp bảng giá đất tiệm cận giá thị trường nhưng cũng tăng áp lực công việc cho địa phương.

Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ “khung giá đất” quy định trong Điều 113 của Luật Đất đai 2013. Theo quy định trước, chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng. Nếu giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm hơn 20% so với khung giá, khung giá sẽ được điều chỉnh.

Cụ thể, theo Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng, là cơ sở để các tỉnh, thành phố xây dựng và công bố bảng giá đất địa phương. Nếu giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm hơn 20% so với khung giá, khung giá sẽ được điều chỉnh. 

Quy định này được Luật Đất đai 2024 thay thế bằng bảng giá đất hàng năm, áp dụng cho các trường hợp:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; Tính tiền thuê đất hàng năm (trừ trường hợp đấu giá); Tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại; Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá; Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm theo khu vực, vị trí và được UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND quyết định và công bố từ ngày 01/01/2026. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh bảng giá đất hàng năm hoặc khi cần thiết.

Luật này cũng quy định 4 phương pháp định giá đất như sau:

So sánh: Dựa trên giá các thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng trên thị trường.

Thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng bình quân chia cho lãi suất tiết kiệm.

Thặng dư: Dựa trên tổng doanh thu ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính.

Hệ số điều chỉnh giá đất: Giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, đúng phương pháp, công khai, minh bạch và đảm bảo tính độc lập trong các khâu xác định, thẩm định và quyết định giá đất.

Bản tin này chỉ nhằm mục đích thông tin về những quy định pháp luật mới ban hành, không dùng để tư vấn hay áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Bizlawyer hân hạnh được đồng hành cùng Quý Bạn đọc!