Luật kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực vào 01/07/2015 và hàng loạt các tác động của các chính sách lớn của Chính phủ như việc hạn chế tín dụng bất động sản được thực hiện theo lộ trình đến năm 2018, hay kết thúc gói vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng cho người thu nhập thấp, công bố thông tin các dự án đang thế chấp ngân hàng biến động của xu hướng bất động sản trên thế giới đã đã có nhiều tác động mạnh tới thị trường bất động sản trong thời gian tới.
1. Siết tín dụng vào bất động sản
Giữa tháng 06/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06 nhằm sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo đó, hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản được nâng từ 150% lên mức 200%; tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn được giảm từ 60% xuống còn 50% từ ngày 01/01/2017, và từ ngày 01/01/2018 sẽ xuống 40%.
Thông tư 06 được đánh giá là sự điều chỉnh kịp thời của NHNN khi tín dụng ngân hàng đang rót mạnh vào các dự án bất động sản, đặc biệt là hiện tượng tập trung vốn cho một số dự án lớn. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đây đồng thời là một cú sốc lớn cho thị trường. Nó sẽ làm chi phí vốn trong kinh doanh bất động sản tăng cao hơn, các doanh nghiệp phải cân nhắc việc đầu tư. Còn người mua thì khi khó tiếp cận tín dụng hơn, họ sẽ giảm nhu cầu mua đầu tư hay có thể là cả mua để ở.
2. Kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng
Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng ra đời năm 2013 dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỉ đồng/căn và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội đã chính thức kết thúc vào 31/12/2016. Chính sách này đã giúp giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay
Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), sau 3 năm triển khai, đến hết tháng 11/2016, đã giúp khoảng 56.000 người trên cả nước tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền. Thị trường đang mong chờ nguồn vốn tín dụng mới, trong khi đó, theo Nghị định 100 về chính sách nhà ở xã hội, Chính phủ đã quyết định mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm được thực hiện đến ngày 31-12-2016, thì đến nay vẫn chưa có nguồn vốn vay ưu đãi nào được bố trí.
3. Công bố các dự án thế chấp ngân hàng
Khởi đầu từ vụ việc chung cư Harmona (quận Tân Bình, TPHCM) chậm trả nợ vay và bị ngân hàng siết nợ khiến hàng trăm cư dân rơi vào tình trạng mất nhà, dư luận từ đó đã yêu cầu cơ quan chức năng phải công bố thông tin về các dự án thế chấp ngân hàng. Giữa tháng 07/2016, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Đây là lần đầu tiên cơ quan quản lý công khai tình trạng của các dự án để người dân nắm rõ, tránh bị lừa khi mua nhà. Ngay sau đó, Hà Nội cũng cũng tiến hành công bố danh sách dự án thế chấp tương tự TPHCM.
Việc công bố thông tin này được xem là một cú sốc lớn cho thị trường địa ốc khi nhiều dự án lớn cũng có tên trong danh sách. Các doanh nghiệp lo ngại thị trường nhà chung cư sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng khi danh sách này được công bố. Nhiều chủ đầu tư đã phải lên tiếng giải thích cho người mua nhà vì hầu hết khách hàng ngộ nhận rằng dự án đang thế chấp tức là năng lực chủ đầu tư có vấn đề, tài sản của họ đang bị đe dọa. Một số doanh nghiệp khác phản ánh việc đã rút tài sản thế chấp nhưng vẫn có tên trong danh sách. Các chuyên gia cho rằng cần có sự phối hợp giữa các sở, ngành liên quan, nhằm công bố các dự án thế chấp đầy đủ, cập nhật và khách quan.
4. Nghiên cứu việc đánh thuế ngôi nhà thứ 2
Cuối tháng 10, Bộ Tài chính đưa ra đề xuất đánh thuế ngôi nhà nhà thứ hai trở đi đối với những người sở hữu nhiều bất động sản nhằm ngăn ngừa đầu cơ, giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản. Theo đó, từ năm 2016-2020 Bộ Tài chính sẽ xây dựng luật thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.
Giới chuyên gia địa ốc cho rằng, sắc thuế này sẽ phòng chống đầu cơ, giúp thị trường phát triển bền vững, tránh bong bóng, và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Trong khi một số khác nhận định việc áp thuế tại thời điểm này là không phù hợp khi thị trường đang rất cần sự hỗ trợ của chính sách sau nhiều năm trầm lắng. Tuy nhiên, việc áp dụng sắc thuế này tại khá phức tạp và cần phải xem xét nhiều khía cạnh, trong đó có cập nhật hạ tầng thông tin, giám sát, quản lý thông tin… Các chuyên gia đánh giá, nhiều khả năng năm 2017 sẽ chưa áp dụng sắc thuế này.
5. Biến động của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương
Việc Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được xem là một trong những nhân tố bất định có thể ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản Việt Nam. Suốt năm 2016, lệch pha cung cầu trên thị trường địa ốc tại các thành phố lớn trên cả nước nghiêng hẳn về phân khúc hàng hóa cao cấp được xem là hệ quả của làn sóng đi tắt đón đầu cơ hội TPP.
Chính vì vậy, ngay khi tiếp nhận chuyển giao quyền lực từ Tổng thống Obama, Donald Trump không loại trừ khả năng Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) đã để ngỏ ẩn số tác động đến nhiều phân khúc thị trường bất động sản Việt Nam.
Các chuyên gia dự báo, sự vắng mặt của Mỹ trong hiệp định thương mại này sẽ ảnh hưởng tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam. Kế đến sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn. Trước mắt, TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu bất động sản nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng tại các đô thị lớn./.
Theo Cao Ban – Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online
