Trong bối cảnh đô thị hóa và phát triển hạ tầng ngày càng mạnh mẽ, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng trở nên hết sức cần thiết. Luật Xây dựng 2025 ra đời nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, khắc phục những hạn chế của các quy định trước đây. So với các phiên bản cũ, luật mới có nhiều điểm đổi mới quan trọng, hướng tới sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý và điều chỉnh quan hệ phát sinh giữa các bên trong hợp đồng xây dựng. Vì vậy, việc tìm hiểu và nắm bắt các điểm mới của Luật Xây dựng 2025 là cần thiết để nắm bắt xu hướng và áp dụng đúng trong thực tiễn.
Điểm mới đáng chú ý của Luật Xây dựng 2025
Luật Xây dựng 2014 và các Luật sửa đổi Luật Xây dựng 2014 (“Luật Xây dựng 2014”) đều vắng bóng quy định về luật áp dụng đối với hợp đồng xây dựng. Mặc dù 138.1 Luật Xây dựng 2014 đưa ra định nghĩa Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự, tuy nhiên do hợp đồng xây dựng cũng có tính chất thương mại nên trong trường hợp nếu Luật Xây dựng không có quy định điều chỉnh thì thứ tự áp dụng sau Luật Xây dựng là Luật Thương mại hay Bộ luật Dân sự vẫn là vấn đề chưa thống nhất được và có nhiều quan điểm khác nhau.
Luật Xây dựng 2025 đã giải quyết triệt để vấn đề này bằng quy định tại Điều 4, nêu rõ: Những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định cụ thể tại Luật này thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự. Như vậy, Bộ luật Dân sự chỉ là luật được ưu tiên áp dụng sau Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công ty. Với quy định này, một số vấn đề khác biệt cơ bản trong chế định Luật thương mại và Bộ luật Dân sự trong hợp đồng xây dựng đã được làm rõ và thống nhất áp dụng như sau:
Luật Xây dựng 2014 quy định trước khi khởi công, Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ một số công trình được miễn giấy phép xây dựng (Điều 89).
Kế thừa quy định nêu trên tại Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng 2025 mở rộng phạm vi các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (Điều 43.2) theo hướng phân cấp và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, cụ thể bao gồm các trường hợp sau:
Tuy nhiên lưu ý rằng, mặc dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục gửi thông báo khởi công xây dựng (đối với các công trình thuộc dự án đầu tư công nêu trên), một số trường hợp phải gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật (đối với các công trình còn lại ngoại trừ công trình thuộc dự án đầu tư công nêu trên) (Điều 43.3 Luật Xây dựng 2025).
Luật Xây dựng 2014 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại là mức bồi thường phải tương đương với mức độ tổn thất của bên kia (Điều 146.2). Ngoài ra, theo quy định của pháp luật khác có điều chỉnh về bồi thường thiệt hại thì đều thống nhất nguyên tắc bồi thường thiệt hại phải là thiệt hại thực tế và có thể chứng minh được (Điều 361.2 Bộ luật Dân sự và Điều 302.2 Luật Thương mại).
Luật Xây dựng 2025 trên cơ sở kế thừa nguyên tắc về bồi thường thiệt hại Luật Xây dựng 2014 về xác định bồi thường thiệt hại phải theo thiệt hại thực tế, còn bổ sung thêm quy định về mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ của hợp đồng xây dựng bị vi phạm và mức độ vi phạm.
Bồi thường thiệt hại định trước là một chế định khá phổ biến trong các mẫu hợp đồng xây dựng quốc tế như các mẫu hợp đồng tiêu chuẩn quốc tế được biên soạn bởi Hiệp hội các kỹ sư tư vấn quốc tế (“Mẫu hợp đồng FIDIC”). Việc Luật Xây dựng 2025 công nhận về chế định bồi thường thiệt hại định trước là một nỗ lực của nhà làm luật trong việc cải cách, sửa đổi quy định pháp luật tiệm cận với các chuẩn mực quốc tế.
Tuy nhiên, chế định về bồi thường thiệt hại định trước theo quy định Luật Xây dựng 2025 có sự khác biệt nhất định so với chế định này theo quy định của Mẫu hợp đồng của FIDIC, cụ thể:
| STT | Nội dung | Luật Xây dựng 2025 | Mẫu hợp đồng FIDIC |
|---|---|---|---|
| 1 | Tính chất | Nguyên tắc hỗ trợ, bổ sung cho bồi thường theo thiệt hại thực tế và có thể áp dụng cho mọi loại vi phạm hợp đồng | Nguyên tắc chính, độc lập thường được áp dụng đối với vi phạm về chậm tiến độ |
| 2 | Chứng minh thiệt hại | Buộc phải chứng minh thiệt hại để bảo đảm các mức thiệt hại định trước phải tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm | Không cần chứng minh thiệt hại |
Như vậy, bồi thường thiệt hại định trước theo quy định của Luật Xây dựng 2025 và theo mẫu hợp đồng FIDIC là không giống nhau. Việc xem xét bồi thường thiệt hại định trước theo Mẫu hợp đồng FIDIC là bồi thường thiệt hại hay phạt hợp đồng sẽ quyết định đến tính hiệu lực của điều khoản này trong hợp đồng xây dựng.
Nếu bồi thường thiệt hại định trước theo mẫu hợp đồng FIDIC là thuộc chế tài bồi thường thiệt hại thì bên bị vi phạm buộc phải chứng minh thiệt hại đó phải tương ứng với nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm. Trường hợp nội dung tranh chấp này được giải quyết tại Tòa án hay Trọng tài, cơ quan tài phán này sẽ xem xét để có thể công nhận, công nhận một phần hoặc không công nhận khoản bồi thường thiệt hại định trước này.
Nếu bồi thường thiệt hại định trước theo mẫu hợp đồng FIDIC là thuộc chế tài phạt hợp đồng thì bên bị vi phạm không phải chứng minh thiệt hại. Đặc biệt đối với các công trình sử dụng vốn đầu tư tư nhân thì không có giới hạn về mức trần phạt hợp đồng nên thỏa thuận về bồi thường thiệt hại định trước này có thể được hoàn toàn công nhận và áp dụng trên thực tế.
Do đó, để hạn chế các bất đồng, mâu thuẫn, tranh chấp có thể xảy ra, các bên trong hợp đồng xây dựng nên sửa đổi điều khoản mẫu và thỏa thuận rõ ràng rằng thiệt hại định trước trên là hình thức bồi thường thiệt hại hay phạt hợp đồng.
Luật Xây dựng 2014 quy định các hình thức giải quyết tranh chấp bao gồm thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại, và tòa án (Điều 146.8). Trong Nghị định 37/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng 2014 có đề cập đến Ban xử lý tranh chấp như một cơ quan giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên trong hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên, Ban xử lý tranh chấp này lại được xác định như là hình thức hòa giải đặc biệt được áp dụng đối với một số hợp đồng xây dựng nhất định thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này. Tính chất hoạt động của Ban xử lý tranh chấp này khác hoàn toàn với tinh thần của mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế như được quy định tại mẫu hợp đồng FIDIC.
Luật Xây dựng 2025 vẫn kế thừa các hình thức giải quyết tranh chấp như được nêu tại Luật Xây dựng 2014 bao gồm các hình thức thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại, và tòa án (Điều 86.5). Tuy nhiên, Luật Xây dựng 2025 đã bổ sung thêm hình thức giải quyết tranh chấp thông qua các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế để cung cấp cho các bên trong hợp đồng xây dựng thêm lựa chọn về một hình thức giải quyết tranh chấp.
Mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế thường được biết đến là Ban phòng ngừa và xử lý tranh chấp theo mẫu hợp đồng FIDIC vừa có chức năng phòng ngừa và giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng xây dựng. Mặc dù được công nhận chính thức trong Luật Xây dựng 2025 như một hình thức giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng xây dựng nhưng để có thể sử dụng hình thức này giải quyết tranh chấp vẫn còn một số vấn đề cần làm rõ, ví dụ như hiệu lực thi hành của phán quyết của Ban xử lý tranh chấp này, cơ chế chuyển tiếp, phối hợp từ Ban xử lý tranh chấp sang trọng tài hoặc tòa án để tiếp tục đưa ra phán quyết cuối cùng. Do đó, các bên trong hợp đồng có thể cần chờ có văn bản hướng dẫn cụ thể về các vấn đề nêu trên.
Luật Xây dựng 2014 không có quy định về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Theo đó, các quy định về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản được điều chỉnh bởi các quy định tương ứng tại Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại. Theo đó, các quy định về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản tại các luật nêu trên chỉ đưa ra định nghĩa cơ bản để xác định một sự kiện là sự kiện bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Luật Xây dựng 2025 nêu rõ sự kiện được xác định là sự kiện bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự. Như vậy, như đã phân tích tại mục 1, Luật Xây dựng 2025 nêu rõ các điều kiện để xác định sự kiện bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản chỉ cần căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, không xem xét đến các quy định của Luật Thương mại. Thêm vào đó, Luật Xây dựng 2025 đưa ra các trường hợp cụ thể về các sự kiện được xem là bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản, như sau:
Sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng, bao gồm:
Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm các trường hợp:
Trong điều khoản của hợp đồng xây dựng, các bên có quyền thỏa thuận thêm các trường hợp khác là sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi để khi thực tế xảy ra các bên có cơ sở để thực hiện.
Việc xác định cụ thể các sự kiện là sự kiện bất khả kháng hay thay đổi hoàn cảnh cơ bản trong Luật Xây dựng 2025 làm cơ sở thuận lợi để các bên căn cứ vào đó soạn thảo các điều khoản này trong hợp đồng xây dựng một cách thống nhất, hạn chế được các tranh chấp phát sinh, đặc biệt trong bối cảnh việc thực hiện hợp đồng xây dựng luôn kéo dài và bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như pháp luật, kinh tế, chính trị đan xen.
Luật Xây dựng 2025 đã bổ sung nhiều quy định mới theo hướng minh bạch, đồng bộ và tiệm cận thông lệ quốc tế, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và hạn chế tranh chấp trong hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, cần có hướng dẫn chi tiết để bảo đảm áp dụng thống nhất trong thực tiễn.
