Thông tư số 06/2019/TT-BXD (“Thông tư”) do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2020. Nội dung Thông tư nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của “các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành”. Theo đó có rất nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung. Tuy nhiên bài viết này chỉ tập chung một số điểm nổi bật được sửa đổi bổ sung so với Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016. Cụ thể như sau:
Phạm vi điều chỉnh của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:
Mở rộng phạm vi điều chỉnh: thêm 1 loại hình “Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ”.
Nguyên tắc quản lý và sử dụng nhà chung cư: 02 điểm mới
Thứ nhất, quy định mang tính cởi mở, dân chủ hơn. Cụ thể trước đó quy định việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan. Nay, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên miễn sao không trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội thì đều được ủng hộ và thừa nhận.
Thứ hai, bổ sung thêm một nguyên tắc cho thấy dự tiến bộ trong tư duy của cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động quản lý. Cụ thể: Bổ sung nguyên tắc khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.
Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư
Trước đây, chỉ quy định trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành mà không quy định trách nhiệm bàn giao ngược lại. Nay Thông tư mới đã bổ sung thêm trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành rằng khi không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư “thì phải” bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị, tránh tình trạng không hợp tác và không bàn giao lại hồ sơ nhà chung cư.
Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: Thay đổi 02 nội dung chính:
Thứ nhất: Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua. Tuy nhiên, quy định mới đã “loại trừ” những căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua. Trước đó, những căn hộ này vẫn được tính để xác đinh tỷ xem xét tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Thứ hai: Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Trước đó, yêu cầu tỷ lệ đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư cao hơn là 75%.
Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu
Trước đây quy định việc triệu tập họp lần 1 không đạt tỷ lệ tham dự theo quy định sẽ tổ chức triệu tập họp lần 2 với tỷ lệ thấp hơn. Theo quy định mới, việc triệu tập lần 2 đã được lược bỏ, thay vì vậy, nếu triệu tập không đủ thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có quyền đưa ra văn bản để đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Như vậy, với những nội dung mới tại Thông tư 06/2019/TT-BXD sẽ góp phần hỗ trợ việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trở nên thiết thực hơn, hiệu quả hơn, đồng thời nâng cao tính tự quản, dân chủ của nhà chung cư hơn so với các quy định trước đó. Ngoài ra, những quy định này cũng cho ta thấy sự tiến bộ trong tư duy của cơ quan hành chính nhà nước trong việc khuyến khích và đề cao áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư làm một nguyên tắc nền tảng.