旅游公寓项目开发商能否通过借款合同向客户筹集资金？
《2023年房地产经营法》并未直接规定旅游公寓项目开发商不得向客户借款。然而，当借款与购买某一特定房地产产品的权利紧密挂钩时，“借款筹资”与“向客户预收款项”之间的界限便成为需要审慎考量的问题。本文分析企业在此情形下选择通过借款合同筹集资金时需要注意的因素。
1. 为实施房地产项目筹集资金并非被禁止的行为
《2023年房地产经营法》对通过项目从事房地产经营的企业提出了财务能力要求。其中，企业必须确保符合法律规定的自有资本比例，并具备为实施投资项目筹集资金的能力。因此，原则上，企业为实施房地产项目而筹集合法资金来源的行为并不为法律所禁止。
第96/2024/NĐ-CP号法令对《2023年房地产经营法》作出实施指导，并进一步明确对房地产经营企业资金来源的管控，包括其在信贷机构的贷款余额和企业债券债务余额。然而，这些规定并不意味着《2023年房地产经营法》对房地产企业从组织或个人处获得的所有借款设定了绝对禁止。
因此，如果仅从“借款合同”这一名称进行判断，尚不能认定开发商接受个人借款当然属于违法筹资行为。更重要的是，应当从整体交易结构出发，审查该笔借款的性质、目的及运行机制。
2. 一笔“借款”何时开始具有房地产购房款的特征？
原则上，独立的财产借贷关系不会仅因出借人同时有意购买借款人的产品而成为房地产买卖交易。但是，如果该笔借款被设计为房地产购买交易中不可分割的组成部分，其法律风险将发生显著变化。
更值得注意的是，如果经过一段时间后，该产品仍不具备签订买卖合同的条件，而登记购买人仍有购买意愿，双方拟延长借款期限，并在签订买卖合同时继续将全部借款用于支付公寓购房款。
这一结构引发如下问题：如果在收款时，转款人已被确定为某一特定公寓的登记购买人，且双方已事先约定该笔款项将转为购房价款，那么，该笔款项是否仍完全具备借款在经济上的独立性，抑或其已经发挥了类似于向客户预收款项的功能？
3. 合同名称并非决定交易性质的唯一因素
民事法律尊重当事人自由、自愿作出承诺和约定的权利。房地产企业也可以依法建立财产借贷关系。因此，不应将开发商与潜在客户之间的所有借款合同一概等同于定金交易或房地产买卖交易。
但是，在评估风险时，需要从整体上审查下列迹象：出借人是否同时为登记购买人；借款是否与某一特定产品挂钩；借款的偿还权利与义务是否取决于买卖交易；借款是否自动转为购房价款；以及收款行为是否作为销售政策或向潜在客户群体筹集资金的方式统一实施。
在客户不签订买卖合同的情况下，如果开发商有权将公寓出售给第三方，且借款的偿还可能与开发商售出该公寓的时间挂钩；同时，开发商还拟在偿还前扣除若干费用。这些因素表明，借款所产生的权利义务与公寓购买交易的结果存在非常密切的联系。
4. “企业借入资金”与“向客户收取的款项”之间的界限
《2023年房地产经营法》并不禁止房地产经营企业向组织或个人借款。但是，企业享有筹资权并不意味着，在房地产产品尚未满足法定经营条件时，企业有权使用名为“借款合同”的协议作为向有意购买房地产的人预先收取款项的方式。
因此，不应仅根据文件名称确定法律界限。真正独立的借款具有借款目的、期限、偿还义务和履行机制，且不取决于出借人是否购买房地产；其本质不同于自始即与购买某一特定产品的权利相挂钩，并拟自动转为购房价款的款项。
对于旅游公寓，产品并非住宅并不意味着开发商可以在法律允许的时间之前自由收取客户款项。《2023年房地产经营法》对建筑工程及建筑工程楼面面积的经营进行管控，其中包括用于旅游和住宿目的的产品。
因此，在开发商选择向登记购买旅游公寓的人借款筹资的情况下，需要关注的不仅是合同是否被命名为“借款合同”。主管机关或争议解决主体可能需要审查整个交易结构，以确定资金流的真实性质。
合同名称并非决定交易法律性质的唯一因素。当借款被设计为与某一特定房地产产品挂钩、出借人同时为登记购买人，且双方从一开始便约定借款将转为购房价款时，“企业借入资金”与“向客户预收款项”之间的界限会变得尤其模糊。
因此，对于旅游公寓经营中通过借款合同筹集资金模式，审慎的做法是根据交易的经济实质、实际目的及各项协议之间的关联进行评估，而非仅依据各份合同的形式或名称。
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