Chủ đầu tư dự án căn hộ du lịch có được huy động vốn từ khách hàng bằng hợp đồng vay?

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định trực tiếp rằng chủ đầu tư dự án căn hộ du lịch không được vay tiền của khách hàng. Tuy nhiên, khi khoản vay được thiết kế gắn chặt với quyền mua một sản phẩm bất động sản cụ thể, ranh giới giữa “vay vốn” và “thu tiền trước từ khách hàng” trở thành vấn đề cần được xem xét thận trọng. Bài viết phân tích các yếu tố cần lưu ý khi doanh nghiệp lựa chọn hình thức huy động vốn bằng hợp đồng vay trong trường hợp này.

1. Huy động vốn để thực hiện dự án bất động sản không phải là hành vi bị cấm

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra yêu cầu về năng lực tài chính đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án. Trong đó, doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định và khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, xét về nguyên tắc, việc doanh nghiệp huy động các nguồn vốn hợp pháp để triển khai dự án bất động sản không phải là hành vi bị pháp luật cấm.

Nghị định số 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tiếp tục cụ thể hóa việc kiểm soát nguồn vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong đó có dư nợ vay tại tổ chức tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, các quy định này không đồng nghĩa với việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thiết lập một lệnh cấm tuyệt đối đối với mọi khoản vay mà doanh nghiệp bất động sản nhận từ tổ chức, cá nhân.

Do đó, nếu chỉ xét riêng tên gọi “Hợp đồng vay”, chưa thể kết luận rằng việc chủ đầu tư nhận tiền vay từ một cá nhân đương nhiên là hành vi huy động vốn trái pháp luật. Vấn đề quan trọng hơn là phải xem xét bản chất, mục đích và cơ chế vận hành của khoản vay trong toàn bộ cấu trúc giao dịch.

2. Khi nào một khoản “vay” bắt đầu mang đặc điểm của khoản tiền mua bất động sản?

Một quan hệ vay tài sản độc lập về nguyên tắc, không trở thành giao dịch mua bán bất động sản chỉ vì người cho vay đồng thời có nhu cầu mua sản phẩm của bên vay. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý sẽ thay đổi đáng kể nếu khoản vay được thiết kế như một bộ phận không thể tách rời khỏi giao dịch mua bất động sản.

Đáng chú ý hơn, nếu sau một khoảng thời gian sản phẩm vẫn chưa đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán mà người đăng ký vẫn tiếp tục có nhu cầu mua, các bên dự kiến gia hạn thời hạn vay và tiếp tục sử dụng toàn bộ số tiền vay để thanh toán tiền mua căn hộ khi Hợp đồng mua bán được ký.

Cấu trúc này làm phát sinh câu hỏi: nếu ngay tại thời điểm nhận tiền, người chuyển tiền đã được xác định là người đăng ký mua một căn hộ cụ thể và các bên đã thỏa thuận trước rằng khoản tiền đó sẽ được chuyển thành tiền thanh toán giá mua, liệu khoản tiền này có còn mang đầy đủ tính độc lập về kinh tế của một khoản vay hay đã thực hiện chức năng tương tự khoản tiền thu trước từ khách hàng?

3. Tên gọi của hợp đồng không phải yếu tố duy nhất quyết định bản chất giao dịch

Pháp luật dân sự tôn trọng quyền tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên. Doanh nghiệp bất động sản cũng có thể phát sinh các quan hệ vay tài sản hợp pháp. Vì vậy, không nên đồng nhất mọi hợp đồng vay giữa chủ đầu tư và khách hàng tiềm năng với một giao dịch đặt cọc hoặc mua bán bất động sản.

Tuy nhiên, khi đánh giá rủi ro, cần xem xét tổng thể các dấu hiệu như: người cho vay có đồng thời là người đăng ký mua hay không; khoản vay có gắn với một sản phẩm cụ thể hay không; quyền và nghĩa vụ hoàn trả khoản vay có phụ thuộc vào giao dịch mua bán hay không; khoản vay có được mặc nhiên chuyển thành tiền thanh toán giá mua hay không; và việc nhận tiền có được tổ chức đồng loạt như một chính sách bán hàng hoặc phương thức huy động tiền từ nhóm khách hàng tiềm năng hay không.

Trong trường hợp, nếu khách hàng không ký Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư được quyền bán căn hộ cho bên thứ ba và việc hoàn trả khoản vay có thể gắn với thời điểm chủ đầu tư bán được căn hộ đó; đồng thời chủ đầu tư còn dự kiến được khấu trừ một số khoản chi phí trước khi hoàn trả. Những yếu tố này cho thấy quyền và nghĩa vụ phát sinh từ khoản vay có quan hệ rất chặt với số phận của giao dịch mua căn hộ.

4. Ranh giới giữa “vốn vay của doanh nghiệp” và “tiền thu từ khách hàng”

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không cấm việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay vốn từ tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, quyền huy động vốn của doanh nghiệp không đồng nghĩa với quyền sử dụng một hợp đồng mang tên “hợp đồng vay” như phương thức để nhận trước tiền của người có nhu cầu mua bất động sản trong khi sản phẩm chưa đáp ứng các điều kiện pháp luật đặt ra cho việc kinh doanh.

Do đó, ranh giới pháp lý không nên được xác định chỉ bằng tên gọi của văn bản. Một khoản vay thực sự độc lập, có mục đích vay, thời hạn, nghĩa vụ hoàn trả và cơ chế thực hiện không phụ thuộc vào việc người cho vay có mua bất động sản hay không sẽ khác về bản chất với khoản tiền mà ngay từ đầu đã được gắn với quyền mua một sản phẩm xác định và được dự kiến tự động chuyển thành tiền thanh toán giá mua.

Đối với căn hộ du lịch, việc sản phẩm không phải là nhà ở không có nghĩa chủ đầu tư được tự do nhận tiền của khách hàng trước thời điểm pháp luật cho phép. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 kiểm soát việc kinh doanh công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng, trong đó có sản phẩm phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.

Bởi vậy, trong trường hợp chủ đầu tư lựa chọn hình thức vay vốn từ chính những người đăng ký mua căn hộ du lịch, điều cần quan tâm không chỉ là hợp đồng có được đặt tên là “Hợp đồng vay” hay không. Cơ quan có thẩm quyền hoặc các bên giải quyết tranh chấp có thể phải xem xét toàn bộ cấu trúc giao dịch để xác định bản chất thực sự của dòng tiền.

Tên gọi của hợp đồng không phải là yếu tố duy nhất quyết định bản chất pháp lý của giao dịch. Khi khoản vay được thiết kế gắn với một sản phẩm bất động sản xác định, người cho vay đồng thời là người đăng ký mua và tiền vay được thỏa thuận ngay từ đầu sẽ chuyển thành tiền thanh toán giá mua, ranh giới giữa “vốn vay của doanh nghiệp” và “tiền thu trước từ khách hàng” trở nên đặc biệt mong manh.

Vì vậy, đối với mô hình huy động vốn bằng hợp đồng vay trong kinh doanh căn hộ du lịch, cách tiếp cận thận trọng là đánh giá giao dịch theo bản chất kinh tế, mục đích thực tế và mối liên hệ giữa các thỏa thuận, thay vì chỉ dựa vào hình thức hoặc tên gọi của từng hợp đồng riêng lẻ.

Trong trường hợp cần hỗ trợ chuyên sâu, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Chuyên gia pháp lý: Vũ Hà Vân

• – Email: info@bizlawyer.vn
• – Điện thoại: 086.885.1900

Trân trọng./.