房地产经营中示范合同相关规定分析

《2023年房地产经营法》和第96/2024/NĐ-CP号法令并非仅规定示范合同的内容，还建立了对房地产经营中示范合同使用活动的管理机制。本文分析两个最值得关注的新要点，即企业不得擅自修改示范合同的原则，以及不当使用示范合同所产生的法律责任。这些规定直接影响房地产企业的法律管理活动。

1. 不得擅自修改示范合同的原则

第96/2024/NĐ-CP号法令的一项重要新规定，是将示范合同从指导性文本转变为对国家已经标准化的内容具有强制性的范本。企业仅可补充示范合同预留填写的信息，或者法律允许双方约定的内容。除此之外，企业不得擅自修改、删除或增加改变示范合同实质内容的条款。该规定旨在防止企业以“协议”为名加入对客户不利的条款。从本质上看，这是《民法典》规定的合同自由原则与房地产交易中保护弱势一方要求之间的平衡。

从实践角度而言，企业需要建立合同版本控制流程，确保经营部门仅使用已经公开的正确范本。任何修改均须从合规角度进行审查，以避免发生争议或受到违法处理的风险。

2. 使用不符合范本的合同时应承担的责任

关于企业责任的规定是完善执行机制的一项进展。如果企业使用不符合范本、不符合已经公开的合同，或者违反示范合同使用原则的合同，企业可能同时承担行政责任和民事责任。该规定促使企业将合同管理视为强制性的合规事项，而非仅仅视为业务问题。

在争议解决中，使用与范本或已经公开的合同不一致的合同，还可能成为评估相关条款合法性、认定企业过错以及审查损害赔偿责任的依据。因此，企业需要定期审查合同、培训相关人员，并完整保存示范合同公开材料。

除补充和完善适用于房地产经营活动的示范合同体系外，现行法律的另一项突出特点，是建立了严格管理示范合同使用过程的机制。据此，立法者关注的重点不限于颁布示范合同，还包括确立有关公开、使用、修改示范合同，以及企业适用此类示范合同时所承担的法律责任等强制性原则。

这一做法有助于提高市场透明度，限制不公平条款并减少争议。对于企业而言，这意味着必须建立合同内部控制体系，覆盖起草、审批、公开、签订及保存等各个环节。

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