Phân tích các quy định về hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản

Thay vì chỉ quy định nội dung của hợp đồng mẫu, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã thiết lập cơ chế quản lý việc sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản. Bài viết phân tích hai điểm mới đáng chú ý nhất là nguyên tắc doanh nghiệp không được tự ý sửa đổi hợp đồng mẫu và trách nhiệm pháp lý khi sử dụng hợp đồng mẫu không đúng quy định. Đây là những quy định tác động trực tiếp đến hoạt động quản trị pháp lý của doanh nghiệp bất động sản.

1. Nguyên tắc không được tự ý sửa đổi hợp đồng mẫu

Điểm mới quan trọng của Nghị định 96/2024/NĐ-CP là chuyển hợp đồng mẫu từ vai trò định hướng sang khuôn mẫu có tính bắt buộc đối với các nội dung đã được Nhà nước chuẩn hóa. Doanh nghiệp chỉ được bổ sung những thông tin vào mẫu hợp đồng để mở hoặc các nội dung pháp luật cho phép các bên thỏa thuận. Còn lại, doanh nghiệp không được tự ý sửa đổi, loại bỏ hoặc bổ sung điều khoản làm thay đổi bản chất của mẫu hợp đồng. Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng doanh nghiệp cài cắm các điều khoản bất lợi cho khách hàng dưới danh nghĩa ‘thỏa thuận’. Về bản chất, đây là sự cân bằng giữa nguyên tắc tự do hợp đồng của Bộ luật Dân sự và yêu cầu bảo vệ bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản.

Ở góc độ thực tiễn, doanh nghiệp cần xây dựng quy trình kiểm soát phiên bản hợp đồng, bảo đảm bộ phận kinh doanh chỉ sử dụng đúng mẫu đã được công khai. Mọi sửa đổi, nếu có, phải được rà soát dưới góc độ tuân thủ để tránh nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm.

2. Trách nhiệm khi sử dụng hợp đồng không đúng mẫu

Quy định về trách nhiệm của doanh nghiệp là bước hoàn thiện cơ chế thực thi. Nếu doanh nghiệp sử dụng hợp đồng không đúng mẫu, không đúng hợp đồng đã công khai hoặc vi phạm nguyên tắc sử dụng hợp đồng mẫu, doanh nghiệp có thể phải đối mặt đồng thời với trách nhiệm hành chính, trách nhiệm dân sự. Quy định này tạo động lực để doanh nghiệp coi việc quản trị hợp đồng là một nội dung tuân thủ bắt buộc chứ không chỉ là vấn đề nghiệp vụ.

Trong giải quyết tranh chấp, việc sử dụng hợp đồng trái với mẫu hoặc trái với hợp đồng đã công khai còn có thể trở thành căn cứ để đánh giá tính hợp pháp của điều khoản, xác định lỗi của doanh nghiệp và xem xét trách nhiệm bồi thường. Vì vậy, doanh nghiệp cần thường xuyên rà soát hợp đồng, đào tạo nhân sự và lưu trữ đầy đủ hồ sơ công khai hợp đồng mẫu.

Bên cạnh việc bổ sung và hoàn thiện hệ thống hợp đồng mẫu áp dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, điểm nổi bật của pháp luật hiện hành còn nằm ở việc thiết lập cơ chế quản lý chặt chẽ quá trình sử dụng hợp đồng mẫu. Theo đó, trọng tâm của nhà làm luật không chỉ dừng lại ở việc ban hành các mẫu hợp đồng mà còn đặt ra những nguyên tắc bắt buộc về việc công khai, sử dụng, sửa đổi và trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp khi áp dụng các mẫu hợp đồng này.

Cách tiếp cận này góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, hạn chế điều khoản bất công và giảm thiểu tranh chấp. Đối với doanh nghiệp, đây là yêu cầu phải thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ đối với hợp đồng ngay từ khâu soạn thảo, phê duyệt, công khai đến ký kết và lưu trữ.

Trong trường hợp cần hỗ trợ chuyên sâu, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Chuyên gia pháp lý: Vũ Hà Vân

• – Email: info@bizlawyer.vn
• – Điện thoại: 086.885.1900

Trân trọng./.