Điều kiện đưa công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các điều kiện chặt chẽ khi đưa công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và bảo đảm minh bạch thị trường. Bài viết phân tích 3 nhóm điều kiện theo Điều 14 Luật KDBĐS mà chủ đầu tư và nhà đầu tư cần nắm rõ trước khi giao dịch.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 và các văn bản sửa đổi, bổ sung (sau đây gọi là “Luật KDBĐS”) đặt ra các điều kiện chặt chẽ đối với việc đưa công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh. Mục đích chính nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua và bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Bài viết dưới đây phân tích các nhóm điều kiện theo quy định tại Điều 14 Luật KDBĐS, bao gồm điều kiện chung, điều kiện về dự án bất động sản và điều kiện đặc thù đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

1. Điều kiện chung

Điều 14 Luật KDBĐS quy định công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đồng thời các điều kiện chung. Cụ thể như sau:

• – Không có tranh chấp: Công trình không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu công trình xây dựng đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết. Trường hợp có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật thì không thuộc diện bị hạn chế này.
• – Không bị kê biên: Công trình không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• – Không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch: Công trình không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật.
• – Không bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch: Công trình không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• – Đã công khai thông tin: Bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật KDBĐS.

Điều 14 Luật KDBĐS không áp dụng đối với mọi loại bất động sản mà chỉ điều chỉnh điều kiện đưa công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh. Các điều kiện này là căn cứ để xác định tính hợp pháp của giao dịch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia thị trường.

2. Điều kiện về dự án bất động sản

Bên cạnh các điều kiện chung, Điều 11 và khoản 2 Điều 14 Luật KDBĐS quy định thêm các điều kiện liên quan đến dự án bất động sản và tình trạng pháp lý của công trình. Theo đó dự án cần bảo đảm các yếu tố sau:

Điều kiện về dự án bất động sản (Ảnh minh hoạ)

• – Phù hợp quy hoạch và tuân thủ thủ tục đầu tư xây dựng: Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị, nông thôn được phê duyệt theo quy định của pháp luật. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan. Đối với công trình thuộc diện phải cấp phép, chủ đầu tư phải tuân thủ giấy phép xây dựng. Dự án phải được đầu tư xây dựng theo đúng tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
• – Có giấy tờ nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng: Công trình xây dựng phải có giấy tờ xác nhận đã được nghiệm thu, đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• – Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với phần đất gắn với công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
• – Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với công trình xây dựng.

3. Điều kiện đặc thù đối với phần diện tích sàn xây dựng

Ngoài các điều kiện trên, khoản 3 Điều 14 Luật KDBĐS còn đặt ra các yêu cầu riêng khi kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Cụ thể như sau:

• – Được tạo lập theo dự án đầu tư hợp pháp và đủ điều kiện đăng ký tài sản: Công trình xây dựng phải được tạo lập theo dự án đầu tư tuân thủ pháp luật về đầu tư và xây dựng; đồng thời phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua.
• – Có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng: Phần diện tích sàn xây dựng được bán hoặc cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể, được phân định riêng biệt với các phần diện tích khác trong công trình theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế, bảo đảm chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập phần diện tích đó.
• – Đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành: Công trình và phần diện tích sàn xây dựng phải được thiết kế đúng, phù hợp với quy chuẩn và tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình và công năng của công trình đó.

Đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành (Ảnh minh hoạ)

• – Xác định được quyền sử dụng đất gắn liền: Phần diện tích sàn xây dựng được bán phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền, bao gồm hình thức và thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình và người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
• – Xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai trong hợp đồng: Phần diện tích sàn xây dựng phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan (nếu có) mà người bán, người cho thuê mua hoặc người mua, người thuê mua có nghĩa vụ phải nộp, và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua.
• – Xây dựng trên đất được Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền một lần: Công trình phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Kết luận

Các điều kiện nêu trên được xây dựng theo hướng phân tầng, từ những yêu cầu mang tính nền tảng về tình trạng pháp lý của bất động sản (không tranh chấp, không kê biên, không bị cấm giao dịch) đến các yêu cầu cụ thể về hồ sơ pháp lý dự án và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, rồi đến những điều kiện đặc thù nhằm bảo đảm tính độc lập, rõ ràng về chức năng và quyền sở hữu của từng phần diện tích sàn xây dựng.

Trong thực tiễn, việc đánh giá một công trình xây dựng có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh không chỉ dựa trên Điều 14 Luật KDBĐS mà còn phải được xem xét đồng thời với các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở và đầu tư. Trước khi ký kết hoặc thực hiện giao dịch, chủ đầu tư, tổ chức kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư cần rà soát đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính, hồ sơ nghiệm thu và các điều kiện công khai thông tin nhằm hạn chế rủi ro pháp lý, bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.