依据《房地产经营法》将既有建筑工程投入经营的条件
2023年《房地产经营法》对将既有建筑工程投入经营设定了严格条件，旨在保护买方权益并确保市场透明。本文分析《房地产经营法》第14条规定的三组条件，项目投资方与投资者在进行交易前须予以掌握。
第十五届国会于2023年11月28日通过的《房地产经营法》（第29/2023/QH15号），自2024年8月1日起生效，连同其修改、补充文件（以下简称”《房地产经营法》”），对将既有建筑工程投入经营设定了严格条件。其主要目的在于保护买方、租购方的合法权益，并确保房地产市场的透明度。本文分析《房地产经营法》第14条规定的各组条件，包括一般条件、有关房地产项目的条件以及适用于建筑工程内楼面面积部分的特殊条件。
一、一般条件
《房地产经营法》第14条规定，投入经营的既有建筑工程须同时满足下列一般条件：
- – 无争议: 建筑工程不属于与建筑工程相关的土地使用权争议或建筑工程所有权争议正由主管机关通知、受理并解决的情形。争议已由主管机关以发生法律效力的判决、决定、裁决予以解决的，不属于本项限制范围。
- – 未被查封: 建筑工程未为保障判决执行而被查封。
- – 不属于法律禁止交易的情形: 建筑工程不属于依照法律规定被禁止交易的情形。
- – 未被中止、暂停交易: 建筑工程不属于依法正处于交易被中止或暂停期间的情形。
- – 已公开信息: 投入经营的房地产及房地产项目须依照《房地产经营法》第6条的规定公开信息。
《房地产经营法》第14条并非适用于所有类型的房地产，仅调整将既有建筑工程投入经营的条件。上述条件是确定交易合法性、保护市场参与各方权益的依据。
二、有关房地产项目的条件
除一般条件外，《房地产经营法》第11条及第14条第2款还规定了与房地产项目及建筑工程法律状况相关的其他条件。据此，项目须确保下列要素：
有关房地产项目的条件
- – 符合规划并遵守投资建设程序: 房地产项目须符合依法批准的土地使用规划与计划、建设规划以及城市、农村规划。项目投资建设的程序、手续须依照规划、投资、土地、建设、住房法律及其他相关法律的规定执行。属于须取得许可证的工程，项目投资方须遵守建设许可证的规定。项目须按照国家主管机关批准的进度、规划、设计并在投资项目实施期限内进行投资建设。
- – 具备竣工验收并投入使用的文件: 建筑工程须具备依照建设法律规定已通过竣工验收并投入开发、使用的确认文件。
- – 已履行土地财政义务: 项目投资方须就与投入经营的建筑工程相关联的土地，向国家足额履行土地财政义务，包括土地使用费、土地租金及与土地相关的各类税、费、规费（如有）。
- – 具备土地使用权证书: 与建筑工程相关联的土地须依照土地法律的规定取得土地使用权证书。
三、适用于楼面面积部分的特殊条件
除上述条件外，《房地产经营法》第14条第3款还对经营建筑工程内楼面面积部分设定了专门要求，具体如下：
- – 依合法投资项目设立并具备财产登记条件: 建筑工程须依照遵守投资与建设法律规定的投资项目设立；同时须符合财产登记法律规定的条件，以便国家主管机关为买方、租购方办理财产所有权登记。
- – 具有具体使用功能并被单独划分: 出售或租购的楼面面积部分须具有具体的使用功能，依照主管机关批准、核准的项目与建筑工程内其他面积部分明确划分，并在设计文件中清晰体现，确保所有权人能够独立管理、使用该面积部分。
- – 符合专业规范与标准: 建筑工程及楼面面积部分的设计须正确并符合适用于该类工程及其功能的专业规范与标准。
符合专业规范与标准
- – 可确定附随的土地使用权: 出售的楼面面积部分须依照土地法律的规定可确定附随的土地使用权，包括土地使用的形式与期限、与建筑工程其他所有权人及其他土地使用者共同或单独使用的土地面积。
- – 在合同中明确土地财政义务: 楼面面积部分须明确土地财政义务，包括出售方、出租购方或买方、租购方有义务缴纳的土地使用费、土地租金及相关的各类税、费、规费（如有），并在买卖、租购合同中明确载明。
- – 建设于国家交付并收取土地使用费或一次性缴纳全部租期租金的租赁土地之上: 建筑工程须建设于土地使用形式为国家交付土地并收取土地使用费，或国家出租土地并一次性收取整个租赁期限土地租金的土地之上。
结语
上述条件按层级构建：从有关房地产法律状况的基础性要求（无争议、未被查封、不被禁止交易），到有关项目法律文件及项目投资方财政义务的具体要求，再到旨在确保各楼面面积部分在功能与所有权方面具备独立性、明确性的特殊条件。
在实践中，评估某一建筑工程是否具备投入经营的条件，不仅依据《房地产经营法》第14条，还须同时结合土地、建设、住房及投资法律的规定综合考量。在签订或履行交易之前，项目投资方、房地产经营组织及投资者应全面审查项目法律文件、财政义务履行情况、验收文件及信息公开条件，以降低法律风险，确保交易的合法性以及各方的合法权益。
